Taşınmaz Hukuku

Taşınmaz Mülkiyetin Hukuku

MADDE 704.- Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:

1. Arazi,

2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması Tescil

MADDE 705.- Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Taşınmaz mülkiyetinin içeriği

MADDE 718.- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.

Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir?

Kazandırıcı zamanaşımı, gayrimekul mülkiyetinin, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 712. Ve 713. Maddelerindeki şartların gerçekleşmesi halinde, kazanılmasını ifade eder. Zamanaşımı ile iktisap, kazanma şartlarının gerçekleştiği tarihte geriye etkili olarak gerçekleşmiş sayılır.

1-Olağan Kazandırıcı zamanaşımı

Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

2-Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.

Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.

Müdahalenin önlenmesi davası nedir?

TMK. Madde 683 - Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir. Örneğin, taşınmazın tamamına veya bir kısmına inşaat yapılması, ekim - dikim yapılması ya da sözleşmeye veya rıza dayanmayan başkaca bir kullanımın bulunması halinde mahkemeden müdahalenin önlenmesi ve tecavüzün kaldırılması istenebilir.

TMK Madde 995 -İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur. Bu bakımdan, müdahalenin önlenmesi ile birlikte haksız kullanımın karşılığı olarak ecri misil talebinde de bulunulabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Bir taşınmazın kamulaştırma yapılmış, ancak işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırma hiç yapılmamış iken kamu hizmetine ayrılarak veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmesine kamulaştırmasız el atma denilmektedir. Kamulaştırmasız el atma, Hukuki Ve Fiili el atma olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Hukuki el atma, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufun kısıtlanması olarak tanımlanabilir. Hukuki el atma işlemine karşı idari yargıda taşınmaz bedelinin tahsili için dava açılabilir. Fiili el atma kavramı ise, bir kamulaştırma kararı olmaksızın ya da bu yönde bir karar bulunsa dahi tamamlanmamış ve taşınmaz kamu hizmetine fiilen tahsis edilmiş ise filli el atmadan bahsedilebilir. Fiili el atam durumunda, adli yargıda dava açılabilir. 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasında fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş yani kamulaştırmasız el atılmış taşınmazlar hakkında dava açmadan önce uzlaşma yoluna başvurmak dava şartıdır. Bu tarihten sonra el atılan taşınmazlar için uzlaşma yoluna başvurmaksızın dava açılabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Paylı yani hisseli taşınmazlar üzerindeki ortaklığın giderilmesi maksadı ile aynen ya da satılarak satış bedelinin ortaklar arasında paylaştırılmasına ortaklığın giderilmesi denir. Ortaklığın giderilmesinde, mevzuata göre, taşınmazın parsellere ya da bağımsız bölümlere bölünerek paylaştırılması mümkün ise bu yönde talep var ise aynen taksim yoluna gidilir. Aynen taksim imkanı yoksa, yine talebe göre satış yolu ile ortaklık giderilir. Ortaklığın giderilmesi davası sadece tapulu taşınmazlar için söz konusudur. Tapusuz taşınmazlar taraflar arasındaki anlaşmaya göre zilyedliğin devrine konu olabilir. Ortaklığın giderilmesi miras sebebine dayalı olarak açılabileceği gibi, başkaca hukuki sebepler ile şuyulandırılan taşınmazlara hakkında da açılabilir. Dava sırasında, mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılır. Bilirkişi raporunda, taşınmazın niteliği, yüzölçümü, kadastral ve imar durumu, piyasa değeri, gelir durumu gibi hususlar incelenir. Dosyanın özel durumuna göre başkaca hususlar da araştırılabilir.

Tarla niteliğindeki taşınmazlar hakkındaki ortaklığın giderilmesi, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan yönetmelik hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilebilir. Kanunla, tarım alanlarının miras yolu ile bölünmesinin engellemesi ve arazinin ehil mirasçılar tarafından etkin ve verimli şekilde işletilmesi amaçlanmıştır.

Sit Alanı Nedir?

Sit alanları arkeolojik ve doğal sit alanlarından oluşmaktadır.

Arkeolojik Sit: İnsanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlardır.

I.Derece Arkeolojik Sit: Korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır. Bu alanlarda, kesinlikle hiçbir yapılaşmaya izin verilmemesi, imar planlarında aynen korunacak sit alanı olarak belirlenmesi, bilimsel amaçlı kazıların dışında hiçbir kazı yapılamayacağı,

II. Derece Arkeolojik Sit: Korunması gereken, ancak koruma ve kullanma koşulları koruma kurulları tarafından belirlenecek, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır. Bu alanlarda, yeni yapılaşmaya izin verilmemesi ancak günümüzde kullanılmakta olan tescilsiz yapıların basit onarımlarının yürürlükteki ilke kararı doğrultusunda yapılabileceği,

III. Derece Arkeolojik Sit: Koruma - kullanma kararları doğrultusunda yeni düzenlemelere izin verilebilecek arkeolojik alanlardır. III. Derece Sit alanlarında Koruma Kurulları ve Koruma Amaçlı İmar Planı kararları doğrultusunda yapılaşma yapılabilecek, alanlar olarak tanımlanmaktadır.

Doğal (Tabii) Sit: Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanlardır. Bu alanlarda yapılacak tespit çalışmalarında, alanın özelliğine göre ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınması esastır.

1- I. Derece Doğal (Tabii) Sit: Bilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan, korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak alanlardır. Bu alanlarda, bitki örtüsü, topografya, silüet etkisini bozabilecek, tahribata yönelik hiçbir eylemde bulunulamaz. Ancak;

a) Kesin yapı yasağı olmakla birlikte, resmi ve özel kuruluşlarca zorunlu olan alanlarda, teknik altyapı hizmetleri (kanalizasyon, açık otopark, telesiyej, teleferik, içme suyu, enerji nakil hattı, telefon hattı, doğalgaz hattı, GSM baz istasyonu ve benzeri) uygulamalarının koruma bölge kurulunun uygun göreceği şekliyle yapılabilir. Bu alanlarda, doğal kaynak suyu kullanımına yönelik uygulamaların, ekolojik dengeye etkisine ilişkin Çevre ve Orman Bakanlığı ve Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün görüşleri ile Üniversitelerin ilgili bölümlerince hazırlanan rapor doğrultusunda; jeotermal kaynak suyunun kullanımına yönelik uygulamalarda bunlara ek olarak Enerji ve Tabiî Kaynaklar Bakanlığı (Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü) ve Bakanlığımız Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünün görüşleri ile, koruma bölge kurulunun uygun göreceği şekliyle yapılabilir.

b) 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı veya 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanacak projesine göre ilgili koruma kurulundan izin almak koşulu ile halka açık rekreasyon amaçlı günübirlik tesisler (lokanta, büfe, kafeterya, soyunma kabinleri, wc, gezi yolu, açık otopark ve benzeri) ile alanın ve çevrenin özelliklerinden kaynaklanan faaliyetlerin korunması ve geliştirilmesi amacına yönelik yapıların (iskele, balıkçı barınağı, bekçi kulübesi ve benzeri) yapılabilir.

c) Alanın doğal bitki dokusunu değiştirmeden Orman Genel Müdürlüğünün ilgili biriminden alınacak uygun görüş doğrultusunda koruma kurulunca ağaçlandırmaya izin verilebilir.

ç) Kar ve rüzgar devrikleri, doğal afetlerden etkilenmiş, hastalanmış veya kıymet ağacı olmayan ağaçlar ile ormanların bakımı ve doğal dengenin korunmasını sağlamak amacıyla Orman Genel Müdürlüğünün ilgili biriminden alınacak teknik rapor doğrultusunda ağaç kesimine koruma kurulunca izin verilebilir.

d) Orman alanlarında yangın için gerekli koruma önlemlerinin ilgili kuruluşlarca alınır.

e) Taş, toprak, kum alınamaz, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocaklarının açılamaz, toprak, curuf, çöp, sanayi atığı ve benzeri malzemenin dökülmemesine, ancak sit kararı ilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içinde işlerinin tasfiyesi gerekir.

f) Doğal dengenin devamlılığının sağlanması amacıyla ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşleri doğrultusunda alanın özelliğinden kaynaklanan faaliyetlerin koruma kurulu izni doğrultusunda sürdürülebilir.

g) Bu alanların korunmasını sağlamak amacına yönelik, her türlü bilgi verici uyarı levhalarının konulmasına, bu alanlardaki koruma önlemlerinin ilgili kuruluş ve yerel yönetimlerce alınır.

ğ) Mevcut tescilli ve tescilsiz yapıların bakım ve onarımlarının yürürlükteki ilke kararları doğrultusunda yapılabilir.

2 – II. Derece Doğal (Tabii) Sit: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yanında kamu yararı gözönüne alınarak kullanıma açılabilecek alanlardır. Bu alanlarda, turizm yatırım ve turizm işletme belgeli turistik tesisler ile hizmete yönelik yapılar dışında herhangi bir yapılaşmaya gidilebilir.

a) Kullanıma açılacak bölgelerde geçici dönem yapılanma koşullarının ilgili kurumların görüşleri alınarak Koruma Kurullarınca belirlenmesine, bu belirlemede varsa çevre düzeni planı veya nazım plan kararları ile arazinin topografya, peyzaj, silüet vb. karakteristiklerinin gözönünde tutulmasına, ancak hazırlanacak Koruma Amaçlı İmar Planı kriterlerini etkileyebilecek nitelik ve yoğunluktaki uygulamalara Koruma Amaçlı İmar Planı yaptırılmadan izin verilemez.

b) Taş, toprak, kum alınmamasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocakları açılmaz, toprak, curuf, çöp, sanayi artığı ve benzeri malzemenin dökülemaz, ancak sit kararı ilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içinde işlerinin tasfiye edilir.

c) Doğal dengenin devamlılığının sağlanması amacıyla ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşleri doğrultusunda alanın özelliğinden kaynaklanan faaliyetlerin Koruma Kurulu izni doğrultusunda sürdürülebilir.

ç) Mevcut tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin sürdürülebilmesinin yanısıra, koruma kurulundan izin almak koşuluyla yeni tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin yapılabilir.

3 – III. Derece Doğal (Tabii) Sit: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yolunda, yörenin potansiyeli ve kullanım özelliği de göz önünde tutularak konut kullanımına da açılabilecek alanlardır.

a) Bu alanlarda, kullanıma açılacak bölgelerde geçici dönem yapılanma koşullarının ilgili kurumların görüşleri alınarak koruma kurullarınca belirlenmesine, bu belirlemede varsa 1 /25.000 ölçekli çevre düzeni planı veya 1/5.000 ölçekli nazım planı kararları ile arazinin topografya, peyzaj, silüet vb. karakteristiklerinin göz önünde tutulmasına, ancak hazırlanacak Koruma Amaçlı İmar Planı kriterlerini etkileyebilecek nitelik ve yoğunluktaki uygulamalara Koruma Amaçlı İmar Planı yaptırılmadan izin verilemez.

b)Mevcut tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin sürdürülebilmesinin yanısıra koruma kurulundan izin almak koşuluyla yeni tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin yapılabilir.

c) Doğal peyzaj ve siluet dikkate alınarak koruma kurulunca belirlenecek koşullar doğrultusunda kum, çakıl, taş, maden ve benzeri malzeme alınabilir, bu amaçla ocak açılabileceğine, toprak, curuf, çöp, sanayi artığı ve benzeri dökülmez.

Arazim sit alanında Ne yapabilirim?

Sit alanı sebebi ile mağduriyetler, genellikle I derece sit alanlarının bulunduğu bölgelerde yaşanmaktadır. Bu alanlar üzerinde tarım veya inşaat yapılması veya arazinin satışının sit alanı dolayısı ile satışı zor veya değerinde satışı mümkün olmadığından, mülkiyet hakkı kısıtlanmaktadır. Mağduriyeti gidermek için Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik hükümleri çerçevesinde hazine taşınmazları ile değiştirilmesi mümkündür. Diğer yandan, sit alanında kalan taşınmazın mülkiyetinin Kültür Ve Turizm Bakanlığına terki ile bedelinin tahsili için gerekli şartlar oluşmuş ise dava açılabilir.

Kadastro nedir?

Kadastro, bir bölgede bulunan arazilerin kayıt altına alınması, arazi özelliklerinin haritada ve kayıtlarda belirlenmesi ve arazide mülkiyet hakkı bulunanların tapu kaydına tescilini sağlayan devlet tarafından yapılan bir işlemdir.

Kadastro Çeşitleri Nelerdir?

* Mali Kadastro: Taşınmazın değerini belirleme işlemidir

* Geometrik Kadastro: Ölçümler yapılarak taşınmazın konumunu ve sınırlarını belirleme işlemidir.

* Hukuki Kadastro: Gayrimenkul sahibinin taşınmaz üzerindeki haklarını belirleme işlemidir.

Kadastro işlemlerine karşı itiraz edilebilir mi?

Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra kadastro ekibi çalışma alanında işlerini bitirinceye kadar tespitlere itiraz edilebilir. İtiraz, kadastro teknisyenliğine veya kadastro müdürlüğüne yapılır. Bu durumda itirazla ilgili tutanak veya ekleri en geç on gün içinde kadastro komisyonuna intikal ettirilir. İtiraz sadece uygulanan belgelerin geçerliliği hakkında yapılabilir. Bir belgeye dayanmayan itirazlar incelenmez. İtiraz edenin ilan süresi içinde dava açma hakkı saklıdır. 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, Kadastro Mahkemesinde dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşmektedir.

Kesinleşen kadastro işlemlerine karşı, 10 yıl içinde Asliye Hukuk Mahkemelerinde kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak dava açılabilir.